Was ist beim Verkauf einer Immobilie zu beachten?

Immobilienverkauf

Immobilienverkauf ist mehr als ein Tausch Geld gegen Schlüssel und Grundbucheintrag. In den letzten Jahren hat sich einiges geändert. Wir haben für Sie derzeit gültige Bestimmungen zusammengefasst.

Wer Wohnung oder Eigenheim veräußern möchte, muss sich nicht nur um Preis und Vermarktung kümmern. Damit der Verkauf juristisch einwandfrei abgewickelt werden kann, sind ein paar gesetzliche Bestimmungen zu berücksichtigen:

Energieausweis

Dem Käufer muss bereits vor Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorgelegt werden. Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor sind schon in Inseraten anzugeben.

Nach Vertragsabschluss muss der vollständige Energieausweis inkl. aller Beilagen innerhalb von 14 Tagen übergeben werden.

Umsatzsteuer

Der Verkauf kann entweder umsatzsteuerfrei (idR bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen) oder mit 20 % Umsatzsteuer durchgeführt werden. Bei Umsatzsteuerfreiheit müssen die abgezogenen Vorsteuerbeträge der letzten 20 Jahre für Anschaffung, Herstellungsaufwand und Großreparaturen berichtigt werden.

Bei Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung sind 20 % Umsatzsteuer abzuführen. Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr ist der Bruttokaufpreis. Eine Aufteilung auf Grundstück und Gebäude ist nicht möglich.

Immobilienertragsteuer

Vom Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften, die nach dem
1. April 2002 entgeltlich erworben wurden, müssen jetzt 25 % Immobilienertragsteuer abgeführt werden.

Für Liegenschaften, die vor diesem Datum das letzte Mal entgeltlich übertragen worden sind, fallen 3,5 % Immobilienertragsteuer vom Verkaufspreis an. Das Privileg für Eigennutzer ist hier aber verbessert worden: Bisher musste der Verkäufer einer privaten Eigentumswohnung (oder eines Einfamilienhauses) nur dann keine Steuern abführen, wenn er diese ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hatte.

Jetzt gilt diese „Hauptwohnsitzbefreiung“ zusätzlich auch dann, wenn der Verkäufer die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat („5 aus 10-Regelung“). Hiezu zählen sogar Zeiten, in denen der Verkäufer nur als Angehöriger in der Wohnung gewohnt hat, aber noch nicht selbst Eigentümer war – sondern die Immobilie letztlich geschenkt oder vererbt bekommen hat.

Der Verkäufer muss seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie komplett aufgeben: Teilt er etwa seine Wohnung in zwei Wohneinheiten, verkauft eine davon und behält die andere als Hauptwohnsitz, so ist er nicht von der Immobilienertragsteuer befreit.