Was ist beim Verkauf einer Immobilie zu beachten?

Immobilienverkauf

Immobilienverkauf ist mehr als ein Tausch Geld gegen Schlüssel und Grundbucheintrag. In den letzten Jahren hat sich einiges geändert. Wir haben für Sie derzeit gültige Bestimmungen zusammengefasst.

Wer Wohnung oder Eigenheim veräußern möchte, muss sich nicht nur um Preis und Vermarktung kümmern. Damit der Verkauf juristisch einwandfrei abgewickelt werden kann, sind ein paar gesetzliche Bestimmungen zu berücksichtigen:

Energieausweis

Dem Käufer muss bereits vor Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorgelegt werden. Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor sind schon in Inseraten anzugeben.

Nach Vertragsabschluss muss der vollständige Energieausweis inkl. aller Beilagen innerhalb von 14 Tagen übergeben werden.

Umsatzsteuer

Der Verkauf kann entweder umsatzsteuerfrei (idR bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen) oder mit 20 % Umsatzsteuer durchgeführt werden. Bei Umsatzsteuerfreiheit müssen die abgezogenen Vorsteuerbeträge der letzten 20 Jahre für Anschaffung, Herstellungsaufwand und Großreparaturen berichtigt werden.

Bei Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung sind 20 % Umsatzsteuer abzuführen. Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr ist der Bruttokaufpreis. Eine Aufteilung auf Grundstück und Gebäude ist nicht möglich.

Immobilienertragsteuer

Vom Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften, die nach dem
1. April 2002 entgeltlich erworben wurden, müssen jetzt 25 % Immobilienertragsteuer abgeführt werden.

Für Liegenschaften, die vor diesem Datum das letzte Mal entgeltlich übertragen worden sind, fallen 3,5 % Immobilienertragsteuer vom Verkaufspreis an. Das Privileg für Eigennutzer ist hier aber verbessert worden: Bisher musste der Verkäufer einer privaten Eigentumswohnung (oder eines Einfamilienhauses) nur dann keine Steuern abführen, wenn er diese ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hatte.

Jetzt gilt diese „Hauptwohnsitzbefreiung“ zusätzlich auch dann, wenn der Verkäufer die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat („5 aus 10-Regelung“). Hiezu zählen sogar Zeiten, in denen der Verkäufer nur als Angehöriger in der Wohnung gewohnt hat, aber noch nicht selbst Eigentümer war – sondern die Immobilie letztlich geschenkt oder vererbt bekommen hat.

Der Verkäufer muss seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie komplett aufgeben: Teilt er etwa seine Wohnung in zwei Wohneinheiten, verkauft eine davon und behält die andere als Hauptwohnsitz, so ist er nicht von der Immobilienertragsteuer befreit.

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Was sollen Smart Meter bringen?

Die smarten Stromzähler sollen helfen, die Elektrizitätsnetze der Zukunft besser zu steuern.

Smart Meter haben ihre Schattenseiten (siehe Geschichte oben). Natürlich ergeben sich für den Verbraucher auch Vorteile: Etwa, dass das jährliche Ritual des Stromzähler-Ablesens durch Bedienstete des Netzbetreibers oder den Verbraucher selbst entfällt. Außerdem bietet die neue Technik einen genaueren Überblick über die Verbrauchsgewohnheiten – was auch zu einem sparsameren Umgang mit Energie und in Kombination mit neuen Tarifmodellen zu geringeren Stromkosten führen kann.

Die Lizenz zum Bauen

Das Badezimmer gehört erneuert, der Fahrradabstellplatz soll überdacht und eine Klimaanlage installiert werden. Doch wissen Sie auch, ob so ein Projekt von der Baubehörde bewilligt werden muss oder ob’s eine Bauanzeige auch tut?

Es gibt immer was zu bauen – aber ist es auch erlaubt? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Ist für das Vorhaben eine Baubewilligung notwendig oder genügt eine Bauanzeige; vielleicht sogar nur eine Meldung?

Allgemeingültig lässt sich das nicht beantworten, denn die Bauvorschriften sind Ländersache (siehe Kasten). Jedes Bundesland regelt selbst, was einer Bewilligung bedarf und was nur angezeigt werden muss. Wie das Verfahren im Detail abläuft, ist überhaupt von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Als faustregel gilt: Eine Baubewilligung ist einzuholen vor Neu-, Zu- und Umbauvorhaben „größeren Ausmaßes“. Die Grenzen dafür zieht das jeweilige Bundesland. In Wien will man etwa Vergrößerungen und Gebäudeänderungen gesondert bewilligt wissen, wenn sich Raumeinteilung und Raumwidmung ändern. In der Steiermark ist man besonders auf Sicherheit und Nachbarschaftsrechte bedacht. In Niederösterreich müssen sich Bauherren zusätzlich den „Widerspruch zum Ortsbild“ bewilligen lassen.

Bauanzeigen genügen hingegen – je nach Bundesland – für die meisten Änderungen im Inneren eines Gebäudes (etwa ein neues Badezimmer) sowie Loggienverglasungen, Fenstertausch, Solaranlagen, Carports etc.

Weder eine Bewilligung noch die Anzeige des Bauvorhabens sind erforderlich für Kleinigkeiten wie einen gemauerten Gartengrill, eine Gartenterrasse oder kleine KFZ-Abstellplätze. Und in Wien erstaunlicherweise auch nicht für den Abbruch eines Gebäudes außerhalb der Schutzzone. Die Niederösterreichische Bauordnung kennt darüber hinaus noch meldepflichtige Vorhaben  (§ 16 a), nämlich die ortsfeste Aufstellung / Ent-fernung von Klimaanlagen mit mehr als 12 KW.

Ländersachen

Wo die Bewilligungspflichten unter anderem geregelt sind:

- in der Bauordnung für Wien (BO für Wien, §§ 60, 62, 62a)
- im Steiermärkischen Baugesetz (Stmk. BauG, §§ 19–21)
- in der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (NÖ BO, §§ 14–17).

Achtung: Es gibt viele Ausnahmen und Sonderregelungen. Außerdem sind noch andere Rechts-vorschriften zu berücksichtigen.

Die jeweils gültigen Fassungen der Bauvorschriften finden Sie im Rechtsinformationssystem des Bundeskanzleramts: www.ris.bka.gv.at/Land. Einen Überblick liefern auch www.bauordnung.at sowie www.jusline.at.

Der Online-Amtshelfer klärt über die nötigen Dokumente und Amtswege auf: www.help.gv.at

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Der Spion im Zählerkasten

SmartMeter

Für das Stromnetz der Zukunft sollen Österreichs Haushalte mit digitalen Stromzählern alias Smart Meter ausgerüstet werden. Allerdings gibt es noch allerhand Bedenken dagegen. Durch die dezentrale Energiegewinnung mit Windkraft, Photo-voltaik, Biogas und Solarthermie lassen sich Stromnetze immer schwerer regeln. In Zukunft sollen daher Smart Grids (intelligente Stromnetze) die Energieflüsse optimal steuern. Voraussetzung dafür: die flächendeckende Verbreitung intelligenter Stromzähler, der viel diskutierten Smart Meter. Sie zeichnen den Energieverbrauch eines Haushalts im 15-Minuten-Takt auf, speichern die Daten 60 Tage lang und leiten die Werte täglich verschlüsselt an den Netzbetreiber weiter.

Bis Ende 2020 sollen 80 % der altbekannten, schwarzen Ferraris-Zähler gegen die digitalen Strommesser ausgetauscht sein. Mittlerweile laufen rund 200.000 Smart Meter im Testbetrieb.

Die Rechnung, bitte!

Für die Zählerumrüstung greifen die Netzbetreiber tief in die
Tasche. Bei Wien Energie rechnet man etwa mit Investitionskosten zwischen 450 und 500 Millionen Euro – für neue Zähler, Einrichtung der Datenübertragung, Umstellung der Verrechnungssysteme sowie den Austausch von rund 2,2 Millionen Strom- und Gaszählern.

Einen Teil der Kosten soll die neue Technologie durch Effizienzsteigerung wieder einspielen. Den Rest werden letztlich wohl die Stromkunden bezahlen – ob direkt oder über höhere Strompreise, bleibt abzuwarten.

Digitaltechnik mit Haken.

Was nicht nur der Österreichischen Mietervereinigung (MVÖ), sondern auch vielen Endverbrauchern sauer aufstößt: Mit dem (verpflichtenden) Einbau der Smart Meter verlieren sie die Kontrolle über ihre Stromverbrauchsdaten. Kritische Geister betrachten dies als erzwungenen Eingriff in die Privatsphäre, der nicht jedem Recht sein muss.

Denn Studien der Fachhochschule Münster haben gezeigt, dass es theoretisch möglich ist, über den Energieverbrauch Rückschlüsse auf die Lebensgewohnheiten der Bewohner eines Hauses zu ziehen – angeblich sogar bis hin zur Wahl des Fernsehprogramms. Unter dem Motto „Zwangszähler – nein danke!“ ruft der MVÖ    shalb zur Unterzeichnung einer Petition auf (https://mietervereinigung.at/746/Zwangszaehler-Petition).

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Pünktlich zahlen – aber wann genau?

Onlinebanking

Seit März gelten neue Bestimmungen für den Fall verspäteter Zahlungen – vor allem bei Geschäften zwischen Unternehmen. Und Wohnungsvermieter kommen seither ein paar Tage später zu ihren Mieteinnahmen.

Eigentlich wollte Österreich die EU-Richtlinie zur „Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr“ schon im Dezember 2012 umsetzen. Doch der Entwurf zum Zahlungsverzugsgesetz (ZVG) löste heftige Kritik aus, vor allem von Konsumentenschutzseite. Umfassend überarbeitet bringt das ZVG nun seit März diverse Sonderregeln in Sachen Zahlungsabwicklung – auch für Privatpersonen und Wohnungs(ver)mieter: Fälligkeit von Banküberweisungen. Für Geschäfte zwischen Unternehmen (B2B), aber auch zwischen Privatpersonen (C2C) gilt nun: Ist für die Zahlung ein bestimmter Fälligkeitstermin vereinbart (z.B. der 10. Juli), so muss der ausstehende Betrag an diesem Tag dem Gläubiger bereits auf dem Bankkonto zur Verfügung stehen. Bisher war es ausreichend, den Überweisungsauftrag erst am Tag der Fälligkeit zu erteilen. Bei B2C-Geschäften genügt das nach wie vor – etwa wenn der Vermieter Unternehmer, der 
Mieter aber Konsument ist. Dafür sorgt eine neue Regelung im Konsumentenschutzgesetz. Säumigen Zahlern darf eine Pauschale von 40 Euro verrechnet werden. Verzinsung für versäumte Fälligkeitstermine: 9,2 % über dem Basiszinssatz.

Spezialfall Miete

Konsumentenfreundlicher gestaltet wurde die Fälligkeit des Mietzinses. Dieser war bisher meist am Monatsersten fällig. Bei Objekten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt nun: Der Mietzins ist erst am Fünften jedes Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten – sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart wurde. Gilt das Konsumentenschutzgesetz, dann reicht es auch hier aus, den Überweisungsauftrag am Fälligkeitstag zu erteilen (also nicht für Geschäftslokale, Büros etc.). Wohnbeiträge der Wohnungseigentümer sind nach wie vor am Fünften jedes Monats fällig.
Für die Hausverwaltung stellt sich dabei die Frage, ob Mieter und Vermieter als Privatpersonen oder Unternehmen handeln. Bis dato gilt die Regel, dass ein Vermieter Unternehmer ist, sobald er mehr als fünf Wohnungen vermietet.

Vorgangsweise bei Weinberger Biletti:
Wir führen Einziehungsermächtigungen frühestens am 5. des Monats durch. Fällt dieser auf ein Wochenende oder einen Feiertag, dann 
erst danach. Da wir ab dem 1. Juli 2013 wegen der Umstellung auf IBAN-Zahlungsverkehr nur noch Dauerrechnungen zur Verfügung stellen, müssen Wohnungs-eigentümer und Mieter auf pünktliche Beauftragung achten. Wir werden die Mahnspesen allerdings nicht auf die neuen, höheren 
Sätze anheben.

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Abrechnungen

Weinberger Biletti Immobilien - Abrechnungen

Weinberger Biletti Immobilien - Abrechnungen

Abrechnungen dienen dazu, den Umgang der Hausverwaltung mit fremden Vermögen zu kontrollieren. Die Wünsche unserer Kunden sind dabei sehr unterschiedlich: manche wollen kurze Zusammenfassungen, um sich einen Überblick schaffen zu können und bei Bedarf ins Detail zu gehen. Andere wollen möglichst detailliert alle einzelnen Zahlungsvorgänge dargelegt haben: Für uns ist beides kein Problem. Jährlich werden die Ergebnisse aus den Kundenbefragungen herangezogen, um kontinuierlich die Qualität der Darstellung unserer Abrechnungen zu verbessern.

Analyse der Betriebskosten / Jahresvergleich:

Besonders beliebt sind unsere Auswertungen, die unsere Kunden als besonderes Service zu jeder Abrechnung erhalten: So sind mehrjährige Vergleiche der Kostenentwicklung oder auch eine Kontenverprobung der Abrechnung möglich. Die Höhe der Treuhandgelder ist auf einen Blick erkennbar und mittels beigelegter Kontostände auch belegt. So kann das tatsächlich vorhandene Geld und die Salden der einzelnen Abrechnungspositionen besonders leicht nachvollzogen werden. Dies gestalten wir auch individuell und passen uns besonderen Anforderungen an: denn letztlich zählt nicht irgendeine Darstellung, sondern nur die, die unsere Kunden wünschen.

Unsere Vermieter schätzen die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Dafür reicht es oft nicht aus, lediglich Überschussrechnungen vorzulegen. Beliebt sind etwa periodosierte Darstellungen, die es ermöglichen, die Entwicklung der Ein-/und Ausgabenseite über längere Zeiträume zu analysieren. Bilanzierende Vermieter erhalten, auf Wunsch auch online , die Objektbuchhaltung periodisiert zur monatlichen Umsatzsteuerabfuhr.

Für Investorenimmobilien buchen wir auf Basis von Kostenstellen, um Auswertungen über Einzelprojekte einfacher darstellen zu können.

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