Diese muss bis zum 30. Juni des Folgejahres zugestellt werden. Vielen Kunden ist es wichtig, die Abrechnung schon früher zu erhalten. Deshalb bemühen wir uns, schon im Frühjahr zu versenden.

Seit 2010 sind Hausverwalter übrigens verpflichtet, dem Schreiben auch eine Kopie des zugehörigen Bankauszugs per 31.12. beizulegen. So wird nachgewiesen, dass sich die in den Abrechnungen ausgewiesenen Beträge zum Stichtag tatsächlich auf dem Bankkonto befunden haben.

Was finde ich in der „Abrechnung der Rücklage“?

Die Abrechnung für die Eigentümergemeinschaft enthält sämtliche Aufwendungen, die der Instandhaltung der Liegenschaft dienen. Gedeckt werden sie mit den Einnahmen aus den monatlichen Akontierungen der Eigentümer. Die Höhe der Reparaturrücklage per 31.12. ist auf der letzten Seite der Abrechnung ersichtlich und wird in das Folgejahr übertragen.

Wieso finden sich auf der Abrechnung der Rücklage auch Über- und Minderzahlungen der Eigentümer?

Damit rasch ersichtlich ist, wenn ein Miteigen-tümer seine Zahlung nicht erfüllt hat. Denn es gilt das Prinzip der Solidarhaftung: Man sollte als Eigentümer daher wissen, ob auch die übrigen ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Zum Schutz der Miteigentümer gibt es die Möglichkeit, bei einem Zahlungsausfall binnen sechs Monaten ab Fälligkeit ein Vorzugspfandrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundbuch eintragen zu lassen. Damit wird deren Forderung als erste befriedigt – noch vor den Forderungen der Banken. Um diesen Anspruch nicht zu verlieren, ist eine recht-
zeitige Klagseinbringung durch die Hausverwaltung unumgänglich.

Nein, darf er nicht: Heißt das jetzt, dass jeder Mieter nach Belieben Schlangen und Krokodile in der Mietwohnung halten darf? Nun, an solche Geschöpfe hat man beim Höchstgericht nicht im entferntesten gedacht. Die Richter meinten, dass man wohl nicht ernstlich etwas gegen Hamster, Zierfische, Ziervögel und kleine Schildkröten haben könne – im Juristenjargon „in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere“ genannt. Solche darf man dem Mieter nicht verbieten, weil sie völlig gefahrlos gehalten werden können. Offenbar gibt es wenigstens beim Obersten Gerichtshof keine einschlägigen Erfahrungen mit dem im ganzen Haus ertönenden Lärm von Wellensittichen in den frühen Morgenstunden. Oder mit zersprungenen Aquarien, die darunterliegende Wohnungen unter Wasser setzen. Und wenn schon – derlei Probleme sind juristisch auf dem Papier leicht lösbar. Die Belästigung in der Realität dauert leider länger als das Bearbeiten eines Aktes.

Nun sind die eingangs angesprochenen Flöhe zwar nicht groß; sie werden allerdings nicht in Behältnissen gehalten und wohnungsüblich sind sie zum Glück ebensowenig, wie es sich um Haustiere handelt. Andererseits bevölkern Flöhe mitunter unsere lieben vierbeinigen Wohnungsgenossen. Hunde und Katzen fallen wohl unter den Begriff der „anderen Tiere“, bei denen sich das Höchstgericht ein schützenswertes Interesse des Vermieters zumindest abstrakt vorstellen kann.

Von Fischen und Hunden

Kann man jetzt einfach sagen, dass der Vermieter dem Mieter Fische nie, Hunde aber immer verbieten darf? So einfach ist das nicht: In einem Mietvertragsformular darf man das nicht, egal ob der Mieter Konsument oder Unternehmer ist. Denn in Formularen darf ein Vertragspartner nicht gröblich benachteiligt werden. Wird das Verbot jedoch in einem speziellen Fall ausgehandelt und sachlich begründet schriftlich festgehalten, geht es. Vielleicht – sofern das Gericht der Begründung folgt.

Wie ist das aber bei Wohnungseigentum? In diesem Fall gilt die Hausordnung. Sie wird im Rahmen der ordentlichen Verwaltung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen und ist auch einzuhalten. Fühlt sich ein Wohnungseigentümer jedoch gröblich benachteiligt, kann er Bestimmungen der Hausordnung gerichtlich bekämpfen. Das Ergebnis wird ähnlich sein wie beim Mietvertrag.

Gibt es jetzt irgendeinen vernünftigen und praktisch gangbaren Weg? Ich empfehle meinen Klienten, sich zu überlegen, was ihnen auf Dauer wichtig ist. Wir wollen doch alle unsere Ruhe und unsere Sicherheit haben. Würde jedes Detail geregelt, hätten wir so viele Vorschriften, dass wir uns schon deshalb nicht daran halten könnten, weil wir sie uns nicht merkten. Sind Haustiere also wirklich wichtig, so sind sie auf ein Ausmaß zu beschränken, das die übrigen Hausbewohner nicht stört. So gesehen darf auch der Hamster nicht gehalten werden, wenn er in seinem Rad so lärmt, dass der Nachbar nicht mehr schlafen kann …

Die frohe Botschaft erreichte Preisträger Mag. Udo Weinberger im Urlaub. Die Dankesworte kamen per Video, den Cäsar übernahm stellvertretend sein Bruder Marko.

Weinberger-Biletti-Geschäftsführer Mag. Udo Weinberger, MSc, ist Preisträger des „Cäsar 2010“ in der Kategorie „Hausverwalter“. Mit diesem Immobilienpreis werden besondere persönliche Leistungen in der Immobilienwirtschaft gewürdigt, um so die Qualität in der Branche zu fördern.

Verliehen wird der Cäsar jährlich von epmedia, einer auf Immobilienangelegenheiten spezialisierten Werbeagentur, in Kooperation mit dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO. Eine unabhängige Jury namhafter Exper-tInnen wählt aus fünf FinalistInnen der Publikums-wahl den/die GewinnerIn jeder Kategorie aus. Prämiert wird in sieben Kategorien.

Erfolgreich im Team

Udo Weinberger wurde für seine Leistungen als Leiter der beiden Hausverwaltungen in Graz und Wien ausgezeichnet. Die vielfältigen Herausforderungen dieser Aufgabe meistert er in bewährter Teamarbeit mit Marko und Susanne Weinberger. Großen Anteil am Erfolg haben auch die Mitarbeiter von Weinberger Biletti, die sich verlässlich und mit viel Einsatz um die Anliegen der Kunden bemühen. Udo Weinberger: „Erst im Zusammenspiel des gesamten Teams lässt sich der Kontakt zu Kunden und Dienstleistern beständig pflegen.“

Videobotschaft aus dem Urlaub

Die Nachricht über den Erfolg beim „Cäsar 2010“ ereilte Udo Weinberger ausgerechnet während eines Familienurlaubs. Zur Freude gesellte sich damit eine Herausforderung: Da persönliche Anwesenheit bei der Preisverleihung nicht möglich war, hieß es improvisieren. So wurde die Dankesrede kurzerhand in einem Hotelzimmer auf Video gebannt und dieses beim Galaabend im Palais Ferstel vorgeführt. Dort übernahm Geschäftsführer Marko Weinberger die Trophäe stellvertrend für seinen Bruder.

Interview: www.epmedia.at/immoflash/today_01_12/

Im Wohnungsneubau ist Barrierefreiheit inzwischen Alltag. Ob, wie und auf wessen Kosten klassische Zinshäuser adaptiert werden müssen, ist noch nicht geklärt.

Europaweit wird über Barrierefreiheit diskutiert – bisher mit wenig konkreten Ergebnissen für private Zinshaus- und Wohnungseigentümer. Informationen aus erster Hand erhalten Sie bei Ihrer Hausverwaltung.

Wie viele Menschen mit Behinderung in Österreich leben, lässt sich nicht genau feststellen. Bei einer Erhebung des Mikrozensus im Jahr 2008 war fast ein Fünftel der Befragten dauerhaft beeinträchtigt. Das reichte von der leichten Sehbehinderung bis zur völligen Bewegungs-
unfähigkeit. Hochgerechnet sind demnach rund 1,7 Millionen
Personen in Österreich direkt betroffen. Und die Situation wird sich
weiter zuspitzen: Immer mehr, immer ältere Menschen sollen möglichst lange daheim wohnen. Altersversorgung und Pflege würden sonst unfinanzierbar für die öffentliche Hand.

Der Bund als Pionier

Derzeit verpflichtet das Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz (BGStG) den Bund als Betreiber von Immobilien dazu, deren Nutzungsmöglichkeit allen Menschen zu garantieren – auch jenen mit Beeinträchtigungen, seien das nun körperliche oder geistige Gebrechen oder auch nur Kinderwägen und Einkaufswagerln. Das zeigt: Barrierefreiheit geht weit über die Behindertentauglichkeit hinaus und betrifft etwa Kinderwagenrampen für Treppen ebenso wie Bäder mit integriertem WC, damit Rollstuhlfahrer sie nutzen können.

Weinberger Biletti-Geschäftsführer Mag. Udo Weinberger: „Bisher war das vor allem ein Thema der Bundesimmobiliengesellschaft BIG. Was aber, wenn der Bund Mieter oder Wohnungseigentümer ist – etwa als Universitäts-Institut? Wird der Bund den Anspruch auf Barrierefreiheit durchsetzen können – was ich annehme – und wer muss letztlich dafür bezahlen? Der Liegenschaftseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft? Oder müssen diese die Adaptierung nur dulden?“

Wenig Klarheit für bestehende Gebäude

Manche Gemeinden lassen den öffentlichen Raum bereits hinsichtlich Barrierefreiheit bewerten und schnüren Maßnahmenpakete. Der Bund wird seine Umbauten bis etwa 2019 abgeschlossen haben. Anforderungen an Bundeseinmietungen werden 2015 schlagend. Doch wie sich das abspielen wird, lässt sich heute noch nicht absehen. Udo Weinberger vermutet: „In den kommenden Jahrzehnten wird es wohl auch Mehrfamilienhäuser treffen. Im klassischen Zinshaus, mit seinen Stiegen, Podesten, Doppelflügeltüren etc., bleibt Barrierefreiheit eine große Herausforderung.“

Für die Nachrüstung von Bestandsobjekten gibt es noch keine verbindliche Vorgangsweise. Doch beim Wohnungsneubau muss bereits jetzt angegeben werden, wie der Bauherr für Barrierefreiheit sorgt. Dabei ist nachzuweisen, dass notwendige Nachrüstungen bestimmte Wertgrenzen nicht übersteigen.

Udo Weinberger: „Barrierefreiheit wird ein Megathema der Zukunft. Für uns als Hausverwaltung ist es selbstverständlich, im Interesse unserer Kunden auch auf diesem Gebiet auf dem neuesten Stand zu sein und die Entwicklung laufend zu beobachten“.

Susanne, Udo und Marko Weinberger

Das Unternehmen Weinberger Biletti Immobilien hat sich zum Ziel gesetzt, das leistungsstärkste Unternehmen der österreichischen Immobilienwirtschaft zu sein.

Durch einen hohen Ausbildungsgrad und eine permanente Weiterbildung finden unsere Mitarbeiter innovative Lösungen in allen Fragen der Immobilienbewirtschaftung. Dabei erhält jeder Kunde nach seinen Anforderungen und Ressourcen das ideale Leistungsspektrum entwickelt.

Wir schaffen größtmögliche innerbetriebliche Effizienz durch den Einsatz und die Weiterentwicklung der technologischen Unterstützung.

Im Mittelpunkt bleibt immer der Mensch: Als Kunde, Mitarbeiter, Lieferant und Gesellschafter.

Unsere größte Stärke ist es, gewöhnliche Dienstleistung außergewöhnlich gut zu erbringen.

Weinberger Biletti Immobilien - Abrechnungen

Abrechnungen dienen dazu, den Umgang der Hausverwaltung mit fremden Vermögen zu kontrollieren. Die Wünsche unserer Kunden sind dabei sehr unterschiedlich: manche wollen kurze Zusammenfassungen, um sich einen Überblick schaffen zu können und bei Bedarf ins Detail zu gehen. Andere wollen möglichst detailliert alle einzelnen Zahlungsvorgänge dargelegt haben: Für uns ist beides kein Problem. Jährlich werden die Ergebnisse aus den Kundenbefragungen herangezogen, um kontinuierlich die Qualität der Darstellung unserer Abrechnungen zu verbessern.

Analyse der Betriebskosten / Jahresvergleich:

Besonders beliebt sind unsere Auswertungen, die unsere Kunden als besonderes Service zu jeder Abrechnung erhalten: So sind mehrjährige Vergleiche der Kostenentwicklung oder auch eine Kontenverprobung der Abrechnung möglich. Die Höhe der Treuhandgelder ist auf einen Blick erkennbar und mittels beigelegter Kontostände auch belegt. So kann das tatsächlich vorhandene Geld und die Salden der einzelnen Abrechnungspositionen besonders leicht nachvollzogen werden. Dies gestalten wir auch individuell und passen uns besonderen Anforderungen an: denn letztlich zählt nicht irgendeine Darstellung, sondern nur die, die unsere Kunden wünschen.

Unsere Vermieter schätzen die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Dafür reicht es oft nicht aus, lediglich Überschussrechnungen vorzulegen. Beliebt sind etwa periodosierte Darstellungen, die es ermöglichen, die Entwicklung der Ein-/und Ausgabenseite über längere Zeiträume zu analysieren. Bilanzierende Vermieter erhalten, auf Wunsch auch online , die Objektbuchhaltung periodisiert zur monatlichen Umsatzsteuerabfuhr.

Für Investorenimmobilien buchen wir auf Basis von Kostenstellen, um Auswertungen über Einzelprojekte einfacher darstellen zu können.